Juicio Ordinario 657/02

En Córdoba a veinticinco de febrero de dos mil tres.

La Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia número seis de Córdoba, Dª ANA MARIA SARAVIA GONZALEZ, ha visto y examinado los presentes autos de juicio ORDINARIO seguidos bajo el número 657/02, a instancia de la MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DANUBIO I, representada por el procurador Sr. Cañete Vidaurreta y asistida del letrado Sr. Repiso Jiménez, contra la entidad BAILES AL OLEO, S.L., D. Alejandro Escudero Plaza y D. Fernando Sánchez Mena, REPRESENTADOS POR EL PROCURADOR Sr. Madrid Freire y asistidos del letrado Sr. Martín Hernández. Habiendo recaído la presente en base a los siguientes

HECHOS

PRIMERO.- Por el procurador Sr. Cañete Vidaurreta, en nombre y representación de la Mancomunidad de Propietarios Danubio I, se presentó demanda de Juicio Ordinario contra la Entidad Bailes Al Oleo, S.L., D. Alejandro Escudero Plaza y D. Fernando Sánchez Mena, que tras el correspondiente reparto fue turnada en este juzgado, en la cual y tras una exposición de los hechos, a saber, los codemandados vienen desarrollando en el local nº 2 del edificio una actividad prohibida en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, causando constantes molestias al resto del vecindario e incurriendo en infracciones medioambientales. Utilizando casi con carácter privativo el elemento común, pasaje de su ubicación, habiendo sido requerido de forma fehaciente y asamblearia en el sentido de cesar o regularizar la actividad prohibida, sin que los demandados hayan hecho nada al respecto.

Anteriores circunstancias han llevado a un expediente administrativo, el cual se encuentra en la actualidad pendiente de la adopción de medidas correctoras instadas por la policía local a la gerencia de urbanismo, ya que las molestias, el aforo y la insalubridad persisten e impiden el desarrollo normal convivencia y de la vida de los comuneros, sobre todo de los afectados por su cercanía por la actividad desarrollada.

Así como los fundamentos jurídicos en los que basada sus pretensiones y dados aquí por reproducidos, terminaba suplicando que tras los trámites previos se dictase sentencia por la que, se declare que la actividad de la "SALA EVENTOS" está prohibida en los Estatutos, contraria a los acuerdos de la Mancomunidad, se trata de una actividad molesta e insalubre y en consecuencia debe cesar la misma, sancionando con la privación del local por tres años, con expresa imposición de las costas".

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, se acordó dar traslado de la misma a los demandados a fin de que personándose en forma, la contestasen dentro del plazo legal establecido al efecto. Dentro de dicho plazo, se presentó escrito por la procuradora Sra. Sánchez Moreno, en nombre y representación de D. Fernando Aguiar González y D. Pedro Jesús Copado Lavela, en el que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho en los que basaba sus pretensiones, solicitaban se admitiera a los mismos, en base al art. 13 de la L.E.C. como demandantes en el procedimiento. Habiendo sido resulta dicha pretensión, en sentido afirmativo, por auto de fecha 11 de septiembre de 2.002.

Por los demandados se contestó a la demanda presentada de contrario en base a que, no es cierto que realicen actividades que estén prohibidas por los citados estatutos de la Comunidad, así como tampoco que haya utilizado o utilice con carácter privativo un elemento que sea común de la propiedad o mancomunidad.

En cuando al primero de los motivos de la oposición manifiesta que la obra realizada en la sala de Eventos, así como en la totalidad del negocio se han efectuado bajo la dirección técnica y con todos los permisos necesarios para ello.

En el caso de autos se presentó proyecto técnico firmado por un ingeniero industrial y se inició la actividad, siendo a raíz de las denuncias cuando se le prohibió la actividad al no tener concedida la Licencia. Aprovechando los demandados en esta ocasión para establecer todas las medidas correctoras que la administración le había fijado para concederle la licencia definitiva. Así el suelo de la citada "Sala de Eventos" esta formado por tres suelos sucesivos flotante, uno encima del otro. Habiéndose llegado a efectuar dentro de la Sala de Eventos la prueba de la máquina de ruido de impacto, en la que estuvo presente un técnico enviado por la gerencia de Urbanismo, en compañía de un perito enviado por la Mancomunidad, y en presencia del ingeniero que realizó el proyecto, realizándose la misma con éxito, al superar dichos controles. Habiéndose procedido tras las pruebas oportunas a levantamiento de la suspensión o cese de la actividad.

No obstante, dentro de ese afán desmesurado de la mancomunidad de cerrar el local se busca otro perito, pero su informe técnico adolece de no hacerlo con los aparatos de medición bajo la normativa vigente.

Por lo que se refiere al segundo motivo de oposición, a saber, la utilización con carácter privativo de un elemento común, tal como es el pasaje donde tiene ubicada la "Sala Eventos" su actividad, nos encontramos en primer lugar con un acta notarial, documento nº 10 de la contestación, en el que el notario Sr. Castilla Torres, emite su opinión sobre si realmente existen actividades o ruidos molestos; así como que inmediatamente por encima de la Sala Eventos no existen viviendas, sino que éstas retranqueadas una distancia de cinco metros; que dicho pasaje aunque sea privado es de uso público, en el que existen otros negocios como una Academia de Enseñanza, un bingo, un salón de Belleza, una entidad bancaria...; que las denuncias proceden de dos o tres personas exclusivamente de otros vecinos en los que si bien es cierto que viven en la Mancomunidad, su domicilio físico está a una o dos manzanas de la entrada del local; y por último que, la infinidad de denuncias no quiere decir que su contenido sea cierto y que no todos los vecinos de la mancomunidad están de acuerdo en que se cierre el local.

Por su parte, los Sres. Aguiar y Copado, presentaron a su vez, escrito de alegaciones, por el que venían a poner de manifiesto que:

Desde el inicio de los preparativos de la Sala Eventos han sido numerosas las quejas de los vecinos. Que en un principio se dijo que su intensión era abrir un café teatro, y así cursaron la primera de las autorizaciones administrativas, no obstante comprobado por los vecinos que la actividad no se correspondía con aquello y las molestias que ello producía presentaron denuncias y protestas tanto a los propietarios de la Sala como a la gerencia.

Las molestias genéricamente concretadas han consistido en: La enorme afluencia de público a la entrada y salida de la Sala lo que provoca enormes molestias de altercados, voces, acumulación de residuos..., que mediatizan y condicionan el uso común del pasaje; y molestias directamente producidas por la actividad y concretadas en ruidos y vibraciones que sobrepasan las permitidas, especialmente perceptibles en las dos viviendas de los ahora actores.

Constatados los hechos expuestos la decisión de la mancomunidad ha sido clara, la actividad es contraria a las normas de autorregulación de la mancomunidad, letra a), apartado 5, del Régimen Jurídico contenido en la escritura de obra nueva y división horizontal y el nº 1 y 2 bajo el epígrafe "Uso y disfrute por los propietarios de los elementos comunes del edificio queda sometido a las siguientes normas: A) y G).

Que en la tramitación del Expediente Administrativo para la obtención de la licencia de apertura se han producido importantes incidencias que avalan lo por ello expuesto.

Que el único informe técnico que se ajusta a lo que el técnico municipal manifestó en orden a que las pruebas debían hacerse sin previo aviso, es el de D. Juan José Sánchez, y el mismo califica la actividad de la "Sala Eventos" como ruidosa y puntualmente intolerable y que se puede afirmar que la actividad del local ocasiona problemas de afección a las viviendas colindantes.

TERCERO.- Convocadas las partes a la celebración de la Audiencia Previa prevista en el Art. 414 y SS de la L.E.C., la misma se celebró con la presencia de todas las partes, sin acuerdo.

Abierto el acto, la parte actora se afirmó y ratificó en su escrito de demanda, y manifestó que como no se impugnan los documentos aportados, los da por válidos.

Que entiende que la contestación carece de fundamentación formal, ya que se reduce a un ataque personal por parte de la comunidad a un local, lo que está muy lejos de la realidad.

Por su parte el Letrado de los Sres. Aguiar y Copado, se afirmó y ratificó en su escrito de alegaciones.

Por último el letrado de los demandados se afirmó y ratificó en su escrito de contestación, y por vía del art. 426 de la L.E.C. quiere aclarar:

1. Que no ha vulnerado la L.P.H.
2. Que no han realizado actividad prohibida por los Estatutos de la Propiedad.
3. Que no se han usado como privativo el pasaje comercial, en el cual también hay un banco, una academia, una tienda de muebles, etc...
4. Que en el local hubo que hacer obras de remodelación que han estado controladas por Urbanismo.
5. Que han superado todas las pruebas a que han sido sometidos por la administración antes de concederle la licencia de apertura, incluida la prueba de la máquina de impactos.
6. Que las viviendas que existen encima del local están retranqueadas unos cinco metros, por lo que difícilmente pueden recibir vibraciones del local.
7. Que el 13-08-01 se levantó la suspensión y el 30-08-01 se le concedió la licencia de apertura.
8. Que el informe medioambiental de la demandante no se ajusta a la normativa medioambiental.
9. Que, por el contrario, el certificado de dirección técnica y el informe medioambiental por ellos aportado si se ajusta a la normativa vigente.

No existiendo acuerdo entre las partes, se acordó mandar seguir adelante la celebración de la Audiencia, pasando a concretar el objeto litigioso, en el sentido de sí la Sala Eventos desarrolla con su actividad molestias a los vecinos de la Mancomunidad que los mismos no tienen obligación de soportar.

Habiéndose interesado por todas las partes el recibimiento del pleito a prueba, se acordó en tal sentido, concediendo la palabra a las partes por su orden para que propusieran los diferentes medios de prueba que estimaren pertinente y proponiendo los medios de prueba que estimaron oportunos, se declaró su pertinencia. Acordándose, la celebración del Juicio para el día 19 de febrero de 2.003.

Llegado que fue el día del juicio, concurrieron todas las partes, y no existiendo cuestiones previas que resolver, se procedió a la práctica de los diferentes medios de prueba con el resultado que es de ver en el acta grabada al efecto.

Concedida la palabra a las partes por su orden para la vía de informe, se manifestó:

Por el letrado de la actora que elevaba a definitivas sus conclusiones iniciales por cuanto los hechos de la demanda habían quedado acreditados, cumplidamente, en el plenario.

Los demandados han pretendido desviar la regulación administrativa de una licencia a la regulación civil. El Tribunal Supremo se mantiene en posición clara, en cuanto a que nada tiene que ver una cosa con la otra.

El Sr. Perales desvirtúa el informe conjunto de los tres peritos por que dice que falta la prueba del nivel acústico de evaluación y así lo corrobora el Sr. Quintela.

La licencia de apertura dice que se concede salvo mejor derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero, que es la clave, por cuanto aquí no se discute si la normativa administrativa se ha cumplido o no, sino si se lesionan los derechos de los ciento y pico propietarios. Ar. 7 de la L.P.H. nos deriva al Reglamento 2414/61 de actividades molestas e incómodas, que es lo mismo que la actividad que produce incomodidad por lo ruidos y vibraciones que produce (SAP Barcelona 12-06-02).

SAP Lérida, el derecho al silencio, a la tranquilidad y a la pacífica convivencia.

Existe un acta de inspección de la Policía Local de diciembre de 2.002 que se dirige a la Gerencia de Urbanismo donde se dice que no cumple el local con el límite permitido.

El testigo propuesto de contrario dice que se sintió engañado, que no leyó lo que firmó por amistad con D. Fernando Y Dña. Eulalia resulta que vive en la otra parte del edificio. En definitiva la prueba de contrario es inexistente.

Concedida la palabra al letrado Sr. Cabanillas el mismo se adhirió a la vía de informe de su compañero que le ha precedido en el uso de la palabra, deseando incidir en la prueba documental remitida por la Gerencia de Urbanismo.

De donde se desprende que nunca se realizó una prueba técnica en condiciones normales de uso del local, y así lo ha ratificado el Sr. Perales. No se cuestiona la irregularidad, lo cierto es que si pone de manifiesto el carácter "sui generis" de la licencia otorgada.

Al folio 37 del tomo 3º de los expedientes remitidos por la gerencia, dice textualmente"... procede conceder la licencia aunque es preciso medir en condiciones normales de funcionamiento", lo que implica que el otorgamiento de la licencia no sea prueba de que no molestias por encima de las permitidas.

La última documental remitida por la Policía Local, informe 7 de la sección de actividades molestas, insalubres o nocivas, de fecha 17-11-02 da cuenta de que a las 01:00 horas van agentes a las viviendas y comprueban que en varias instancias del inmueble se oyen ruidos y pisadas. Otros informes en iguales términos, la barandilla de la escalera vibra y según el perito Sr. Quintela eso ya hace innecesario practicar mediciones para saber que está por encima de lo permitido.

En cuanto a la prueba de contrario, el documento nº 10 no merece más comentario, se desvirtúa por sí mismo. Habría que saber cuál es el criterio del Notario sobre que es una sala de baile y de copas y que es para él el ruido habitual de la misma.

En cuanto al informe técnico, documento nº 3 de la contestación, en su página 9 y conclusiones se dice que vistos los aparatos utilizados por el perito de los actores ha hecho una llamada telefónica a la casa de los aparatos y no son los pertinentes, más el informe está en autos, no se ha impugnado, ni se ha acreditado en el acto la verdad del acerto, porqué no ha venido el de la casa de los aparatos como testigo.

En cuanto a los testigos de los demandados da por reproducido lo dicho por su compañero y además, respecto de Dña. Eulalia añade que, como ha quedado acreditado en el acto, no oyendo bien, difícilmente podrá molestarle el ruido, además de vivir en otro lado del edificio.

En el demandado se ve una actitud fraudulenta con el cambio de denominación de la actividad, primero un café-teatro y academia de baile, luego discoteca y luego sala de fiestas.

El derecho a la intimidad del hogar es lo que está en juego y debe tutelarse como derecho fundamental así declarado por el T.S. en las sentencias que constan en su escrito de demanda.

Por su parte el letrado de los demandados por vía de informe solicitó se dictase sentencia absolutoria para sus patrocinados. Sabe diferenciar la Jurisdicción Civil de la Contencioso Administrativa, pero la actora no acredita que los perjuicios se hayan producido.

En el hecho primero de la demanda se establece la legislación jurídica aplicable.

Si se diese una modificación de la limitación del sonido o del micrófono se recoge, en lo que podríamos llamar la caja negra del equipo de música, y ello no ha ocurrido porque de haber pasado lo habrían hecho saber los demandantes.

Ha instalado los equipos de música una empresa que aporta el ITV de los mismos que se acredita con una certificación del 2-2-01 que se acompaña con el informe.

El cese de la actividad se produce por las denuncias, se constatan irregularidades, se subsanan, se comprueba que los niveles no estén por encima de los permitido y se reabre. Si a ello unimos que no existe prueba objetiva, salvo los informes técnicos referidos, tendrán que acreditarse, no bastando los testimonios de los vecinos.

Después de las medidas correctoras, siguen las denuncias, por lo que en principio no sirven para nada. Las denuncias de los vecinos por lo demás, son reiterativas, las realizan siempre los mismos, y se presentan rellenando sólo el nombre y el D.N.I. por lo que difícilmente se le puede dar eficacia probatoria.

En cuanto al informe de Intacor, el técnico del Ayuntamiento dijo que inválido. El otro informe si se hace con más rigor pero no se han contrarrestado otros ruedos como el de las viviendas colindantes, por lo tanto ambos informes desdibujados como prueba.

El 19-12-01 se manda informe de la Policía Local, igual al del 21-12-00 y 13-12-00, en los que se dice que el local actividad no autorizada por licencia de apertura, ni se corresponde con el catálogo de espectáculos de la Junta de Andalucía que es de fecha posterior, 2.002, por lo que dicho informe es tendencioso.

La Jurisprudencia citada se remite al Reglamento de actividades molestas, insalubres, peligrosas o nocivas, es cierto, pero hay que acreditar todo lo que se dice en ellas. La STS 30-05-01, señala que. La limitación o prohibición al derecho de propiedad tiene carácter excepcional. Las STS 20-04-67 y 14-06- y 21-12-93 señalan que la mera y simple descripción del destino de los locales en el título de propiedad no es admisible. Y la STS 5-3-90 habla del hecho de cambiar el destino de la actividad.

En cuanto a la llamada jurisprudencia menor señala la SAT de Granada de 1.967 que califica de actividad incómoda una oficina recaudatoria. U otras como de la A.P. de Tenerife.

Por último alude también a la STS de noviembre de 1.993 en la que se recoge que si la actividad está sujeta a control administrativo y la administración da la licencia no se comprende como la CCPP puede alegar la nocividad que aquella pretende evitar.

Declarándose, a continuación, el Juicio concluso para dictar sentencia.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El régimen de propiedad horizontal, a que se haya acogido el edificio donde radica las viviendas de los demandantes y el establecimiento del demandado, según resulta del total contenido de las actuaciones, implica la existencia de controversia entre sus moradores, especialmente cuando uno de los ocupantes de un local dedica el mismo al ejercicio de su actividad mercantil que puede ser reputada, por el resto o alguno de los convecinos de molesta o incómoda.

A los efectos de analizar tal situación, han de tenerse en cuenta como herramientas legislativas, la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 7 y el Reglamento de 30 de noviembre de 1.961, de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, bien entendido respecto de ésta última norma, que la misma fue dictada fundamentalmente para servir en el ámbito administrativo, por lo que no tiene por qué constituir norma vinculante para dictar la resolución que en el ámbito civil corresponda, aunque ciertamente el Tribunal Supremo en ocasiones ha acudido a dicha norma por el auxilio que la misma implica en esta materia en concreto.

Pero además de éstas, han de ser tenidas en cuenta otras disposiciones. Así, y además del citado Reglamento, con la cautela dicha de tratarse de una norma administrativa, ha de estarse al tenor del artículo 38 de la Constitución que recoge la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado, y que se halla en la sección dedicada a los derechos y deberes de los ciudadanos, y también como directriz a tener en cuenta está la prohibición del abuso del derecho y del ejercicio antisocial del mismo, contenido en el artículo 7.2 del Código Civil, en cuanto que la interpretación de lo que ha de entenderse por actividad dañosa o incómoda ha de encauzarse en consideración a los principios que rigen las relaciones de vecindad, y que se desenvuelven entre la prohibición del acto emulativo (esencialmente perjudicial a terceros, sin beneficiarse el propietario) y el derecho al uso inocuo (que representa un beneficio para el tercero que en nada perjudica al propietario). (STS de 20 de marzo de 1.989).

Así, con arreglo a las disposiciones señaladas, y siguiendo el tenor de las resoluciones judiciales que han venido estableciendo la paridad entre los conceptos de incomodidad y molestia, se puede reputar incómoda una actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia exceda y perturbe aquél régimen o estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales, sin que influyan en la interpretación circunstancias personales de los afectados, requiriendo que las actividades que tengan lugar en el interior del local repercutan o trasciendan del mismo.

Del mismo modo, y bajo tales premisas, la incomodidad que se predique habrá de ponerse en relación con el esfuerzo desplegado por el titular de la actividad para reducir al mínimo los efectos para la comunidad y los componentes de la misma, de modo que si se comprueba que se ha acometido tal esfuerzo, ha de inferirse la disposición favorable del titular del local para molestar lo menos posible.

SEGUNDO.- Para el examen de la cuestión de fondo debemos comenzar señalando que, cualquiera que sea la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal o de casas por pisos, la jurisprudencia la viene configurando como una institución "sui generis" y de carácter complejo a lo que es inútil buscar semejanzas o identidades con otras instituciones clásicas y afines, al coexistir un derecho singular y exclusivo de los propietarios de pisos y locales sobre un espacio limitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y una copropiedad con los demás de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes –art. 3 LPH – y por ello, como pone de relieve la Exposición de motivos de su Ley reguladora, ha merecido especial estudio el régimen de derechos, deberes y obligaciones que lo integran, configurándolo con criterios inspirados en las relaciones de vecindad y tendente a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno, dejando así establecidas las bases para una convivencia normal y pacífica, y como quiera que, la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de los derechos, nos sigue diciendo la Exposición de motivos, da lugar a unas relaciones de interdependencia es necesaria e imprescindible la creación de unos órganos de gestión y administración, entre los que destaca la Junta de Propietarios cuyos acuerdos son vinculantes en tanto no hayan sido impugnados legalmente.

A la anterior doctrina, como principios inspiradores de la LPH y que deben ser tenidos en cuenta para la interpretación de sus preceptos – art. 3.1. C. Civil, debemos añadir, por un lado, que el título constitutivo de este especial régimen nos dice el artículo 5, párrafo 3º LPH podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio..., etc, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro y añadiendo el artículo 6 de dicha Ley que para regular los detalles de la conveniencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes y dentro de los términos establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de los propietarios podrán fijar normas de régimen interior, que obligarán a todo titular en tanto no sean modificadas en forma legal, por otro lado, que conforme al párrafo tercero del artículo 7 LPH al propietario y al ocupante del piso les está prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble "actividades no permitidas en los estatutos", dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, "incómodas" o insalubres y concretándonos al concepto de incomodidad es de los denominados conceptos jurídicos indeterminados, diciéndonos al respecto la sentencia de 11-febrero-93 de la Audiencia provincial de Palma de Mallorca que "incómodo es lo que carece de comodidad, lo que molesta, lo que es contrario a la buena disposición de las cosas para el uso que ha de hacerse de ellas, señalando la doctrina científica que si la palabra incomodidad implica o supone ausencia de comodidad, por actividades incomodas se entenderán aquellas que privan o dificultan a los demás el normal y adecuado uso de una cosa o derecho" y, por último, que LPH determina que la infracción de las prohibiciones del artículo 7 en su párrafo segundo dará lugar al apercibimiento al titular o, en su caso, al ocupante del piso o local y, desatendido el requerimiento, la Junta podrá instar y obtener judicialmente la privación del uso del piso o local a aquel y a quienes con el convivan, que fijará discrecionalmente el Juez por un plazo no superior a tres años en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

TERCERO.- El artículo 396 del Código Civil, considera la propiedad horizontal, como la titularidad sobre un elemento susceptible de aprovechamiento independiente, que conlleva la copropiedad sobre una serie de elementos de aprovechamiento común para la totalidad de los titulares de dichos derechos, y que además son imprescindibles para su adecuado disfrute, imponiéndose de forma obligatoria una convivencia entre los distintos titulares de los mismos, que habrá de suponer por natural regla humana, una serie de limitaciones y obligaciones recíprocas que la facilite y haga posible.

Extremo, que igualmente es objeto de mención específica en la Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, el señalar que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva.

Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Lo que posteriormente es objeto de desarrollo dentro de su articulado, y más concretamente en su artículo 9, apartado g) incluye, entre las obligaciones de cada propietario, observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, y responder entre éstos de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan.

Precepto que ciñéndose al tema que nos ocupa, deberemos poner en relación con el ya referido artículo 7.2 donde concretamente se determina que al propietario y al ocupante del piso les está prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los Estatutos, dolosas para la finca, inmorales, peligrosas, incomodas o insalubres.

Dejando al margen las actividades no permitidas por los Estatutos, cuyo contenido puede ser muy variado y dependiente de la voluntad de los comuneros, nos referiremos únicamente a lo relativo a las actividades dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres, pudiéndose entender como dañosa, toda aquella actividad que produce o puede producir un daño o perjuicio a la finca; como inmoral, aquéllas que atentan contra los principios morales vigentes en la sociedad en un momento dado; como peligrosas; las que pueden suponer un riesgo potencial o real contra la finca o sus moradores; como incómodas, aquéllas que determinarían molestias a sus moradores, por falta de comodidad o alteración del ritmo ordinario de la convivencia y, como insalubres, las que atentan contra la salud de los restantes vecinos por sus condiciones malsanas o antihigiénicas.

Dentro de la práctica habitual de los Tribunales el supuesto que posiblemente se dé con mayor frecuencia es el de las actividades incómodas, seguramente por la amplitud misma de su concepto, incluyendo en su seno conductas de todo tipo, tanto referidas a actividades negociales como individuales.

A la hora de perfilar y precisar el concepto de incomodidad, debe entenderse ésta por todas aquellas actividades que privan o dificultan a los demás del normal, adecuado uso y disfrute de una cosa o derecho. Por ello, en este concepto tienen cabida las reuniones numerosas y bulliciosas que ocasionen a los restantes comuneros molestas importantes que exceden de la convivencia en un edificio de régimen de propiedad horizontal (S.T.S. 14-11-1.984). En igual sentido, declara el Tribunal Supremo, que deben calificarse como notorias y ostensiblemente incómodas y molestas aquellas actividades ruidosas perfectamente audibles a altas horas de la noche por los vecinos que residen en el inmueble. (S.T.S. 22-9-1,972).

CUARTO.- Siguiendo con el análisis del tan manido artículo 7, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto fundamento de la acción ejercitada, si bien el mismo establece que "Al propietario y al ocupante del piso no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, o ilícitas", esto no significa que aquella actividad que cualquier persona califique de dañosa, inmoral, peligrosa, incomoda o insalubre deba encuadrarse en el mencionado artículo, sino que es preciso una objetivación de las actividades que puedan encuadrarse en la indicada prohibición, puesto que no pude olvidarse que la necesidad de armonizar en este tipo de propiedad la tendencia de la plena autonomía de los derechos recayentes sobre los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, configurados en la Ley como propiedad separada, con la ineludible interdependencia objetiva y recíprocas limitaciones derivadas de la unidad física del edificio en su conjunto.

Ello implica que el ejercicio del propio derecho sobre la finca no se ha de traducir en perjuicio ajeno, ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica; así lo recogía la Exposición de Motivos de la antigua Ley de Propiedad Horizontal al señalar que "los derechos de disfrute tiende a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general" y lo completa la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1984 al decir que el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, aprobado por Decreto 2,414/1961, de 30 de noviembre constituye un indudable e importante elemento interpretativo al contener un nomenclátor anejo en el que se incluyen las actividades así calificadas.

Objetivadas de esta forma las prohibiciones que establece el párrafo tercero del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, es obvio que las actividades que la parte actora imputan a la demandada –la producción de unos ruidos y vibraciones provenientes de la "Sala Eventos", existentes en los locales comerciales del edificio Danubio I, tienen allí un perfecto encuadre, pues el artículo 3 del mismo califica como molestas "las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan", pues estos, privan o dificultan al actor y a su familia del normal y adecuado uso y disfrute de una cosa o derecho, esto es, de su vivienda.

Ahora bien, si esto es claro desde el punto de vista estrictamente legal, su aplicación a la realidad fáctica puede presentar dificultades de diversa índole, especialmente derivadas de la necesidad de probar objetivadamente la realización de las actividades molestas que se imputan, esto es, que sean superiores a los inconvenientes social y reglamentariamente tolerables, probanza que recae como obligación en quien imputa la existencia de tales actividades, es decir, en el actor.

Siguiendo en el razonamiento, y atendida la actividad "denunciada", la interpretación de lo que haya que entenderse por dañosa o incómoda ha de encauzarse en consideración a los principios que regulan las relaciones de vecindad y que se desenvuelven entre la prohibición del acto emulativo "esencialmente perjudicial a terceros, sin beneficios para el propietario) y el derecho al uso inocuo (que representa un beneficio para el tercero que en nada perjudica al propietario), cualquier limitación de las facultades dominicales, no puede presumirse ni interpretarse de manera extensiva: lo excepcional es la prohibición o límite al ejercicio de los derechos y no la posibilidad de cambio de destino de los locales, lo que implica que la limitación ha de interpretarse restrictivamente y la permisividad de modo amplio (S.T.S 21.12.93, 31.5.96,...).Correlativa es la consecuencia del menor efecto para el ejercicio de la actividad en cuanto sea posible, de modo que, cuando puedan eliminarse las molestias o las incomodidades con la realización de las obras necesarias destinadas a hacerlas desaparecer, no debe acudirse al efecto más drástico de la privación del piso o local (art. 3.1 C.C., S.T.S, 20.3.1984).

QUINTO.- Establecidos los presupuestos legales y Jurisprudenciales aplicables al caso, nos encontramos en el supuesto que nos ocupa, con que los actores mantienen que la "Sala Eventos" desarrolla una actividad prohibida por los estatutos, en cuanto que causan a los inquilinos del inmueble molestias de tipo ruidoso y de vibraciones. Estando prohibido dicho tipo de actividad en los Estatutos de la Comunidad, en su apartado 5, letra a), In fine.

Por su parte la entidad demandada, aun reconociendo que en un principio pudiera ser así, sostiene que tras la intervención de la gerencia de Urbanismo, y la subsanación de una defectos del local, por ella indicados, no emanan de la "Sala Eventos" hacia el resto del inmueble, ni ruidos, ni vibraciones, encontrándose los mismos dentro del límite legal, como lo acredita el hecho de que tras las pruebas técnicas correspondientes se le concediese su licencia y se le autorizase la reapertura del local.

Ante tales posturas contrapuestas no nos queda sino analizar los diferentes medios de prueba propuestos por ambas partes, de manera que, con fundamento en el art.-217 de la L.E.C. podamos llegar a la conclusión de qué parte ha cumplido con la carga de probar la obligación, o la extinción de la obligación que cada parte alega.

Pues bien, al efecto propone la parte actora la documental preconstituida, de la que debemos manifestar: En cuanto al documento nº 1, copia de la escritura de Obra Nueva y División Horizontal, podemos extraer, como en efecto, se encuentra prohibido en los estatutos de la Comunidad cualquier actividad que pueda resultar molesta a los propietarios del resto del inmueble.

Por lo que se refiere al documento nº 2,3 y 4 consistentes en los certificados de acuerdos de la Comunidad expedidos por la administradora, adoptados en la asamblea de propietarios acordando requerir a la demandada, así como las numerosas denuncias, todo lo que viene a poner de manifiesto cómo en efecto la actividad desarrollada por la entidad demandada perturba la convivencia pacífica de los moradores del inmueble, alterando el disfrute de su derecho de propiedad, y perturbando su descanso, o si se quiere el sosiego de una vecindad que se ve sensiblemente perturbado, por ruidos que se salen de lo normal, con la agravante de circunscribirse a horas nocturnas en que el descanso general de las personas se perturba absoluta y sistemáticamente, a extremos de perjudicar la salud.

Y en este apartado hemos de decir, por alegaciones concretas del letrado de los demandados, que el hecho de que las denuncias, en su mayoría, sean presentadas por los mismos vecinos, o que sean simples copias en las que se cambie nombre y el D.N.I. del denunciante, ello no le resta eficacia probatoria a las mismas, ya que como es obvio, dadas las dimensiones del edificio, y la ubicación concreta del local, hay vecinos del inmueble que son los más perjudicados, por lo que serán siempre los mismos los que denuncien, y como el objeto de la denuncia es siempre lo mismo, no tiene sentido redactar el texto una y otra vez, para reproducir su mismo contenido por cuanto es lo mismo lo que se va a denunciar.

En cuando a los documentos nº 5 y 6, a saber las actuaciones desarrolladas ante la Gerencia de Urbanismo y la Policía Local, vienen a ahondar en la misma actividad probatoria, las molestias generalizadas a los vecinos del inmueble, poniendo de relieve que el local en cuestión en un principio empezó a desarrollar su actividad sin licencia municipal de apertura, qué en efecto no reunía las condiciones necesarias, y que los ruidos que de él salían, así como las vibraciones, radiaban hacía las viviendas existentes en los pisos superiores.

Por último el informe técnico aportado como documento nº 7 de la demanda, confeccionado por el Sr. Sánchez Ruiz, en el que se contienen mediciones acústicas, viene a poner de manifiesto en el apartado de conclusiones que, todas las mediciones, a excepción de una, superan ampliamente el valor límite de 30 dBA, que según el Reglamento de calidad de Aire establece para zonas residenciales y piezas habitables en horario nocturno.

Dicho informe, pretende desacreditarse de contrario, con el informe que a su vez presentan los demandados con su escrito de contestación, confeccionado por el Sr. Alcalde García, en base a que se dice que no se han utilizado los aparatos de medición adecuados, por no haberse tenido en cuenta los ruidos de fondo existentes realmente cuando se hizo la medición, y que aún cuando los niveles de ruido de fono tenidos en cuenta por el mismo fueren coincidentes con los reales, las conclusiones del informe son erróneas, por cuanto no ha realizado el cálculo de sustracción de ruido de fondo, al medido cuando se encontraba la actividad funcionando. Más al margen de las afirmaciones en el último de los informes recogidos, ninguna prueba interesan los demandados tendentes a adverar tales aseveraciones, ni tan siquiera interesa la citación como testigo del autor de dicho informe, ni la de la persona con la que refiere habló el Sr. Alcalde por teléfono (página 9 de su informe), al parecer el responsable de la empresa distribuidora para Andalucía del equipo utilizado por el perito de los actores, Sr. Sánchez Ruiz.

Por otra parte interesa la parte actora la testifical-pericial del Sr. Perales Ruiz, técnico del Excmo. Ayuntamiento que intervino en la última parte del expediente de la gerencia, hasta la concesión de la licencia y autorización de reapertura, cuyo testimonio es sumamente esclarecedor, y si queremos, hasta definitivo, por cuanto señala que aún cuando se expide la certificación técnica de que se han cumplido todas las indicaciones del servicio de gerencia, se hizo con matizaciones por cuanto el nivel acústico debe medirse con el local en plena actividad y como el local se encontraba cerrado, ello no se hizo, así como que la licencia de apertura se concede, no de manera incondicional, sino a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero. Como así mismo señaló que la prueba debe hacerse sin que nadie lo sepa, por la Policía Local de improviso. Y la vista que ellos giraron el 4 de Julio de 2.001 antes de conceder la licencia fue programada. Que como especialista, en sus 25 años de experiencia, pese a las mediciones es posible que, en condiciones normales de uso los ruidos trasciendan del local al resto del inmueble, y ello por cuanto la actividad que se desarrolla en el mismo sea mayor que la inicialmente consignada en el proyecto; porque los equipos de música sean distintos..., por lo que se hace preciso un seguimiento posterior.

Testimonio que se vio corroborado por el testigo-perito Sr. Quintela Ramos, quien manifestó que intervino en la prueba de ruido de impacto, con el local vacío, que se realizó por el técnico del Ayuntamiento y arquitecto del local, pero que el nivel acústico del local en plena actividad no llegaron a realizarlo. Si se modifica la ubicación de los aparatos de música, altavoces, aforo... se pueden modificar los niveles, de ahí que se deban hacer un seguimiento controlado con posterioridad. Que el informe de mediación acústica de 2.002 obrante de autos, por el que se recoge que se superan los límites permitidos es por todo ello posible. Por último dijo algo muy significativo, a saber, que si en la barandilla del inmueble se perciben vibraciones, no es preciso medir para saber que está por el límite de lo permitido, si no se notan entonces es cuando hace falta REALIZAR LAS MEDICIONES.

Es decir, que ambos testigos-peritos podemos sostener, entre comillas, vienen a desdibujar el alcance probatorio del informe técnico que obra en el expediente administrativo en orden a determinar que la actividad que se desarrolla en el local no representa, como pretenden los demandados, una actividad molesta o incómoda, e incluso insalubre, en cuanto afecta al descanso de sus moradores. Por lo que su eficacia debe ser puesta en colsación con los seguimientos posteriores que, necesariamente, y por indicación de los mismos técnicos debían realizarse.

Y como seguimientos posteriores nos encontramos con los informes emitidos por los agentes de la Policía Local, quienes recogen en los mismos que las molestias denunciadas han sido comprobadas por ellos, así a modo de ejemplo citar el de fecha 18-12-01 en el que se recoge que en la vista girada el 2-12-01 a la vivienda de Dª Dolores Bocero observan como el ruido de la actividad trasciende de forma notable a la misma. Así como que en la vista girada el 12-12-01, los titulares de la actividad habían organizado un concierto en vivo, y los ruidos trascendían al exterior del establecimiento y se percibían perfectamente en una vivienda de la planta 1ª.

En términos semejantes la Policía Local elaboró un informe con fecha 18 de diciembre de 2.002, en el que ponen de manifiesto que, personados en el domicilio de D. Pedro Copado Lavela, comprueban como en varias estancias de la vivienda se transmite el ruido de la música del local, así como que se aprecian golpes y pisadas en las habitaciones que se encuentran justamente encima de la entrada del local denominado "Sala Eventos" de donde proceden todas las molestias.

Informes todos ellos de fechas posterior al informe técnico emitido por la Gerencia, en el que se basó la concesión de la licencia y reapertura, pero que como los propios autores del mismo pusieron de manifiesto en el acto del juicio no implica que no se generen por el local molestias a los vecinos, por cuanto la mediación o se realiza con el local a pleno rendimiento, amen de que existen múltiples circunstancias que pueden alterar la mediación. Como de hecho así ha ocurrido habiendo quedado acreditado con los informes de las Policías Locales, sin que debamos olvidar el testimonio de los distintos vecinos del inmueble, que la actividad que desarrolla el local propiedad de la demandada, debe ser calificada de molesta, y por ende prohibida por el art. 7.2 de la L.P.H., al margen de por lo propios estatutos, al representar una molestia superior a la que viene impuesta por las relaciones de vecindad, esto es, más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad, por ser contraria a la buena disposición de las cosas para el uso normal que ha de hacerse de aquellas, entendiéndose por actividades incómodas o molestas proscritas por la ley, todas las que impidan a los demás el adecuado uso de la cosa o el derecho, como es el caso de autos.

Por tal razón hemos de considerar como actividad molesta la desarrollada en la "Sala Eventos", en cuanto incide seriamente, por su carácter excesivo, en el natural sosiego de la vecindad, en casos como en el que nos ocupa, por ruidos, estridencias sonoras, que se salen de lo normal, como no es inusual, lamentablemente en estos momentos con las actividades hoteleras dedicadas al ocio o expansión de la juventud, con la agravante, como decíamos, de circunscribirse a horas nocturnas en el que el descanso general de las personas se perturba absoluta y sistemáticamente, a extremos de perjudicar la salud y derechos más personales, de quienes tienen el inconveniente de vivir en las proximidades de esos centros generadores del inmiciones difícilmente tolerables y en todo caso abusivos.

Y si bien es cierto que, en el caso de autos, tras el correspondiente expediente administrativo, la entidad demandada puede haber observado la ley mediante las insonorizaciones prevenidas, según estiman los certificados oficiales al respecto, lo inequívoco es también que, a pesar de ello no ha sido suficiente y persisten índices de sonido y vibraciones procedentes del local que no se pueden consentir por los vecinos dada su magnitud, al no haberse conseguido el hecho de reducirlos, sino someramente, con las medidas correctoras.

Por lo que respecta a la prueba interesada por lo demandados, los documentos nº 11 y 15 de la contestación, junto a las testificales que pretenden adverarlos no desvirtúan, las testificales interesadas de contrario en orden a acreditar la existencia de ruidos en las viviendas, habida cuenta de que el primero de los testigos manifestó en el acto del juicio que se sintió engañado con la suscripción de dicho documento ya que lo firmó sin leerlo, por la amistad con D. Fernando, sin que se le dijese que se iba a proponer como prueba en el juicio, al margen de que tanto él como la otra testigo, Dº Eulalia, tienen ubicadas sus viviendas en otros laterales del inmueble, es decir, que sus habitaciones no le dan al pasaje donde ubicado el local de los demandados, por lo que es lógico que no sientan los ruidos y vibraciones con los moradores que tienen sus viviendas con salida al mismo.

En cuanto al documento nº 10 de la contestación el mismo no representa ninguna prueba objetivo, obedeciendo su contenido al criterio subjetivo de su autor, amén de que la visita notarial es concertada por la propia parte demandada, por lo que su eficacia probatoria se reduce notablemente, en orden a la existencia real de ruidos.

Por lo que se refiere al informe pericial del Sr. Alcalde, así como a la documental administrativo, damos por reproducido todo lo ya expuesto en orden a lo ya expuesto al analizar la prueba de la parte actora.

En atención a todo lo expuesto, es claro que procederá estimar la demanda, en cuanto a la primera parte de su suplico, es decir, en cuanto a declarar que la actividad desarrollada por la "Sala Eventos", está prohibida por los Estatutos, y que es molesta, incómoda e insalubre y, en consecuencia, que debe cesar la misma. Por lo que respecta a la pretensión de privación del local por tres años hemos de manifestar que:

Si bien el art. 7 autoriza, a petición de la junta de propietarios, a privar judicialmente del uso del local, al infractor de las prohibiciones contenidas en el ordinal segundo de dicho artículo, como sería el caso, por ser actividad molesta la que aquí se discute, bajo el criterio discrecional del Juez, en cuanto al tiempo que no será superior a tres años, la dureza de la medida interesada, no se oculta, al acudir al máximo legalmente previsto en su extensión temporal, no debiendo desconocerse que se trata de la primera ocasión en que se da lugar a la intervención judicial, que el propietario del mismo ha intentado con su comportamiento reconducir su actividad dentro de los límites legales, en forma que deje de producir las molestias objeto de denuncia, aunque, es verdad, sin conseguirlo, por la discrecionalidad anteriormente referida, permite fijar como tiempo de privación de uso del local el de seis meses, ponderando todas las circunstancias anteriormente referidas.

SEXTO.- En materia de costas y por aplicación de los dispuesto en el art. 394 de la L.E.C. procederá imponer las costas del presente procedimiento a la parte demandada y ello por cuanto aun cuando se pudiera hablar de una estimación parcial de la demanda, en realidad se estima la misma en todos sus términos, aun cuando se rebaje el tiempo que, como sanción, se fija de privación del uso del local a los demandados.

Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación

FALLO.- Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el procurador Sr. Cañete Vidauterr, en nombre y representación de la Mancomunidad de Propietarios Danubio I, a la que se adhirieron como demandantes D. Fernando Aguiar González y D. Pedro Jesús Copado Lavela, representados por el procurador Sr. Sánchez Moreno, contra la entidad "Bailes al Oleo, S.L.", D Alejandro Escudero Plaza y D. Fernando Sánchez Mena, declarando la actividad desarrollada por la "Sala Eventos" prohibida por los Estatutos, contraria a los acuerdos de la Mancomunidad, así como de molesta, incómoda e insalubre, y en su consecuencia acuerdo el cese de la misma, sancionando con la privación del uso del local por seis meses a los demandados, y todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte demandada.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que la misma no es firme y que contra ella cabe recurso de apelación en el plazo de cinco días a contar desde su notificación.

Así por esta mi sentencia, de la que se deducirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por la Sra. Magistrada-Juez que la suscribe estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.

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