En la ciudad de Sevilla a 16 de diciembre de 2003. Vistos por el Iltmo. Sr. Don Francisco Berjano Arenado, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 11 de esta Ciudad los presentes autos de Juicio Ordinario de resolución del contrato de arrendamiento del local de negocio seguidos con el nº 271/03 entre partes, de la una como demandante la Entidad xxx representada por la Procuradora de los Tribunales Doña yyy Casal y asistida del Letrado zzz y de la otra, como demandada, XXX representada por el Procurador de los Tribunales Don YYY , asistida del Letrado ZZZ.
ANTECEDENTES DE HECHOPRIMERO.- Por el mencionado actor se presentó demanda de juicio ordinario contra la referida demandada, que basaba en los hechos que enumeradamente exponía, y que sucintamente se concretaban en que el local de negocio sito en la calle Padre Damián denominado …, destinado a bar de copas y arrendado por la referida entidad a la demandada, provoca importantes molestias a los vecinos que habitan en el edificio en el que se ubica el precitado local, debido a la música que el mismo desprende y al zapateo y vocerío que igualmente producen las personas que lo frecuentan, predominantemente de jueves a domingo. Tras invocar los fundamentos legales que consideraba aplicables terminaba suplicando se dictara sentencia por la que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda suscrito el 1 de febrero de 1984 entre el anterior titular del mismo, xxxxx y la demandada, respecto del local de negocio sito en esta capital en calle ccccc y por ello se condenase a XXX a estar y pasar por dicha declaración, dejando libre el local a disposición de la parte actora, con expresa imposición de costas. SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, se opuso la parte demandada, aduciendo que la actividad desarrollada en el local de negocios ya reseñado que data del año 1972, antes incluso de comenzar la relación con la parte actora, no genera las molestias denunciadas por los vecinos del inmueble, sino que provienen del fenómeno conocido como "botellona", que reúne a un gran número de adolescentes las noches de los fines de semana para el consumo de alcohol en la calle. Asimismo, alegan que el bar nunca fue cerrado, y que en el mismo no se realizan actuaciones en directo ni hay pista de baile, aunque sí reconocen la existencia de música ambiental que no produce molestia alguna para los vecinos del edificio en el que se ubica éste. Tras invocar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos y que se dan por reproducidos en aras de la brevedad, terminó solicitando se dictara una sentencia desestimatoria de las pretensiones de la actora, con imposición a la misma de las costas procesales. TERCERO.- Celebrada la Audiencia Previa el día 10 de junio de 2003, sin que se llegase a una solución amistosa al asunto, se propuso prueba, practicándose en el acto del juicio, celebrado el día 16 de diciembre del presente año, la que se estimó pertinente, quedando finalmente los autos conclusos para sentencia. CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han cumplido, en esencia, las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHOPRIMERO.- Se formula demanda por la actora en la que solicita la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de febrero de 1984 entre ......... anterior titular del local, del local de negocio sito en la calle ……… y ………demandada en este procedimiento, amparándose en el artículo 27,2º,e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, que faculta al arrendador para resolver de pleno derecho el contrato cuando en la vivienda tengan lugar actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, así como en el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, concretamente su artículo 3. La parte demandada, que entiende que la normativa a aplicar en el presente supuesto es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, a tenor de la Disposición Transitoria Tercera de la nueva Ley reguladora de esta materia, alega el instituto de la prescripción de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento de fincas urbanas amparada en el artículo 114 de la L.A.U. de 1964, que es de quince años, a contar desde el día en que pudo ejercitarse. Con carácter previo es preciso pronunciarse sobre este extremo, en sentido desestimatorio de la pretensión de la demandada, por cuanto en ningún caso han transcurrido los quince años a los que alude ésta, que ciertamente habrían de computarse desde que pudo ejercitarse, es decir, desde que se pusieron de manifiesto el ruido y las molestias denunciadas por los vecinos, hecho que cifran éstos en siete u ocho años, además de que las actividades molestas analizadas en el presente procedimiento se remontan a los tres últimos años fundamentalmente. Respecto a la falta de legitimación activa de la Entidad ………, que aduce la demandada, al estimar que en su condición de arrendadora ha autorizado la realización de la actividad desarrollada en el local de negocio reseñado, por lo que no puede ahora basarse en ella para pretender la resolución contractual, es preciso aclarar que la actora, en su condición de arrendadora, está plenamente legitimada para instar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con ……… pues lo que se pactó en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 1984 fue en todo caso la cesión de un local para la realización en él de actividades en condiciones de normalidad y sin que se generasen molestias colaterales en terceras personas, y ello independientemente de que la arrendadora esté íntimamente ligada con el anterior propietario del local, ……… -no en vano éste es el propietario del inmueble y realizó aportación del local a la sociedad demandante- y que, en consecuencia, aquélla fuera conocedora de la actividad que venía desarrollando la parte demandada. SEGUNDO.- La relación arrendaticia que une a la Entidad ………, en calidad de arrendador, con ………, como arrendataria, trae causa de un primitivo contrato de arrendamiento suscrito -así consta en la demanda como doc. 3- el día 1 de febrero de 1984, en el que aparece como arrendador ……… si bien es cierto que la demandante adquirió el local de negocios el 29 de diciembre de 1998, no lo es menos que no se ha producido una modificación sustancial en el mismo, siendo su objeto idéntico así como la arrendataria, con la única variación en la posición de arrendador que desde la fecha antes indicada ostenta la sociedad demandante en su condición de actual propietaria del local. De todo ello se desprende que ha de ser la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 la que deba aplicarse a esta relación contractual, tal como determina la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Dispone el artículo 114.8ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: 8ª Cuando en el interior de la vivienda o local de negocio tengan lugar actividades que de modo notorio resulten inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres. Esta acción podrá ejercitarse por el arrendador a su iniciativa o a la de cualquiera de los inquilinos o arrendatarios. La acción deberá obligatoriamente ejercitarla el arrendador cuando lo soliciten la mayoría de los inquilinos o arrendatarios que vivan en la finca, y si se desestima y fuere el arrendador condenado a costas, le asistirá el derecho de repetir contra aquellos inquilinos o arrendatarios que le hubiesen requerido para el ejercicio de dicha acción. Como señala determinada jurisprudencia menor, la causa prevista en el art. 27.2.e) de la LAU 94 coincide sustancialmente con la causa prevenida en el art. 114.8 del TRLAU 1964, por lo que en el presente supuesto, atendida la doctrina jurisprudencial dominante al respecto, ha de significarse:
Todo lo anterior se ve refrendado por la declaración de hasta tres testigos que depusieron en la vista, vecinos del inmueble (de los pisos 1º e incluso 4º) y que coincidieron plenamente en sus afirmaciones, en el sentido de que no es la "movida" callejera la que les afecta directamente, sino la música, el vocerío, zapatazos, las vibraciones de las ventanas generadas por ellos, gritos, en general la algarabía que proviene directamente del bar y que se suceden todos los fines de semana desde hace varios años, lo que ha motivado que hayan tenido que denunciar en reiteradas ocasiones estos hechos, dada la gravedad de los mismos. Ciertamente todos ellos reconocieron tener un interés en que la resolución del procedimiento fuera favorable a los intereses de la ………, pero es que tal interés es del todo punto legítimo si consideran afectado de una manera considerable su derecho al descanso; nada hace pensar que entre los mismos haya una confabulación con un trasfondo avieso y espurio, pues pedirles una absoluta objetividad e imparcialidad en este caso es, cuanto menos, ilusorio, además de ilógico. Por otra parte, consta en las actuaciones (doc. 14 de la demanda), carta dirigida al Sr. Cristóbal Sánchez -Presidente de la Comunidad de Propietarios del Edificio nº 22 de la ………, al objeto de hacerle llegar el malestar existente entre los vecinos a consecuencia del local ……… generador de "ruidos, música, zapateos, voces", etc., encomendando a aquél la adopción de medidas en orden a hacer efectivo el derecho al descanso de todos los vecinos. La mencionada carta data del 23 de diciembre de 2003 [?], y está firmada, si no por todos ellos, sí por la mayoría. En definitiva, de todo el material probatorio que se ha practicado en este procedimiento se ha acreditado que la actividad nocturna desarrollada en el local ………ha causado en un importante número de ocasiones, a lo largo también de un lapso temporal amplio, y a vecinos concretos del ……… de la ……… molestias e incomodidades que han repercutido de una manera frecuente e intensa (ST. A.P. Alicante 22/05/02) en el derecho al descanso que todo ciudadano merece y que son perfectamente encajables en la definición que ofrece el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas (Decreto 2414/1961) respecto de las primeras de ellas en su artículo 3, que dispone que "serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos y vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen". Ciertamente el local ……… no ha sido cerrado por el Ayuntamiento de esta capital de una manera completa, aunque sí ha limitado su Servicio de Protección Ambiental algunas de las actividades a realizar en él, como también lo es la dificultad que entraña medir la incidencia que el ruido que genera la actividad de un bar pueda tener en el descanso de muchos ciudadanos que se ven afectados en horas nocturnas por la algarabía que desprenden los locales de la naturaleza del aquí enjuiciado, molestias que, aunque requieran ser objetivadas a través de mecanismos tales como la medición de decibelios, etc., son difícilmente cuantificables teniendo en cuenta la pluralidad de elementos que pueden incidir negativamente en la tranquilidad y descanso de los vecinos, tales como, además de la música, los gritos, cantes, zapateos, de las personas que frecuentan los locales nocturnos, que, en su conjunto considerados, constituyen una evidente molestia -así lo reconoció la propia defensa de la demandada- para quienes habitan en las inmediaciones de aquéllos. En definitiva, la declaración de actividad molesta no puede dejarse al albur de una previa intervención administrativa -no es infrecuente la tardanza de la misma en atajar situaciones análogas a la presente- que acuerde el cierre de un local por infracción de las Ordenanzas Municipales, pues, como ya hemos reiterado anteriormente, el concepto de "incómodo" o "molesto" va más allá de la mera comprobación de los niveles de música y trasciende a otros factores potencialmente dañosos más difícilmente de objetivar y cuantificar. CUARTO.- Conforme al art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas serán de cuenta de la parte demandada, en atención a que ésta ha visto rechazada íntegramente sus pretensiones. Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación.
FALLOQue estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña ………, en nombre y representación de la ………, contra ………, se declara resuelto el contrato de arrendamiento del inmueble destinado a uso distinto del de vivienda sito en esta ciudad, ……… local bajo A, condenando a ésta a estar y pasar por tal declaración así como a desalojarlo y entregar su posesión libre, vacua y expedita a la actora, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario; ello, con imposición a la demandada de las costas de este procedimiento. Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de apelación en el plazo de 5 días del que conocerá la Iltma. Audiencia Provincial que deberá ser preparado y, en su caso, interpuesto, ante este Juzgado. Llévese testimonio de esta resolución a los autos de su razón. Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Sr. Magistrado-Juez que la suscribe, estando celebrando audiencia pública, doy fe. Diligencia.- Seguidamente se expide testimonio literal de la anterior resolución para su unión a los autos de su razón. Doy fe.
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