Pisos de Jaén pierden la quinta parte de su valor por la proximidad de un bar

El 'mal del primero' trae en jaque a propietarios de 150.000 edificios de la provincia, que sufren la depreciación de sus viviendas y que tienen problemas para vender o alquilar

JORGE PASTOR

Dicen las estadísticas oficiales que el precio de la vivienda ha bajado por primera vez en la provincia en los últimos quince años (el descenso ha sido del 0,7 por ciento entre el segundo y el tercer trimestre). Este cambio de tendencia tiene una explicación económica: el 'ladrillo' se ha abaratado porque la demanda ha caído un 20 por ciento en los primeros nueve meses de 2007.

¿Y por qué ha disminuido el número de potenciales compradores? Porque cada vez hay menos personas dispuestas a pagar un riñón entero y parte de otro por algo que, teóricamente, debería ser un derecho fundamental, y que en realidad se ha convertido en una carga que esclaviza a las familias durante tres o cuatro décadas.

Pero que una morada cueste ahora menos que el otoño pasado no se debe tan sólo e ese invento del liberalismo llamado 'mercado', sino que muchas veces influyen otra serie de factores, como la instalación de un bar, un pub o una discoteca justo debajo de nuestro domicilio.

Pues sí, la puesta en marcha de uno de estos establecimientos de ocio en los bajos de cualquier bloque puede depreciar algunas de las casas de ese mismo edificio hasta un 20 por ciento. El margen de devaluación depende de la altura a la que nos encontremos. Entreplantas y primeros pierden entre el 15 y el 20 por ciento de su valor; segundos y terceros, entre un 5 un 15 por ciento; y a partir del cuarto, entre el 0 y el 5 por ciento.

Todos en el mismo saco

Además, nadie está 'libre de pecado'. La 'china' le puede tocar a cualquiera, menos a los titulares de las 37.848 viviendas unifamiliares existentes en Jaén que, por la propia fisonomía de las construcciones, no admiten ningún tipo de uso que no sea exclusivamente el residencial. A los 149.283 propietarios restantes no les queda otra que santiguarse y rogar a Dios no ser el elegido.

Y es que por mucho que se cumplan las normas, por muchos materiales de primera calidad que se hayan utilizado en la obra y por muy indulgente que se sea con el prójimo, nadie ve con buenos ojos la proximidad de uno de estos negocios, en los que no para de entrar y salir gente a lo largo de todo el día y que en muchas ocasiones ofrecen también servicios de terraza en las épocas estivales.

De hecho, según el Censo de Población y Viviendas elaborado por el INE en 2001, el 35,2 por ciento de los hogares de Jaén capital aseguraban vivir molestos con los ruidos externos. También era representativo el porcentaje (16,5) de los que se quejaban por los malos olores provocados por la industria. Y es que precisamente la música a volumen elevado y el hedor de freidoras y demás aparatos de cocina son los dos puntos de fricción más frecuentes en la 'convivencia' entre inquilinos y hosteleros, unas diferencias que en no pocas ocasiones terminan en los tribunales.

Conviene recordar que el artículo 325 del Código Penal castiga con penas de entre 6 meses y 4 años de cárcel a quienes infringen la normativa y generan sonidos que provoquen riesgos para la salud. De hecho, en Jaén ya hay dos sentencias condenatorias en firme que obliga a tres empresarios a ingresar en prisión, previo pago de las indemnizaciones a los afectados.

Tasación a la baja

Normalmente, los promotores inmobiliarios tasan a la baja (entre un 15 y un 20 por ciento) los apartamentos más cercanos a la calle. De esta forma se compensa el menor atractivo de unos pisos con unas vistas más reducidas, con menos luz y más expuestos al fragor del tráfico rodado y demás fuentes de contaminación acústica.

Así, por ejemplo, mientras que un cuarto en la Avenida de Andalucía puede salir por unos 300.000 euros, un primero en esa misma zona está costando unos 230.000 euros, a los que habría que restar otros 70.000 más si debajo hay uno de estos locales. Demasiado dinero para quien ha depositado todos sus ahorros en cuatro paredes y que confía en obtener alguna rentabilidad de su venta.

Para Jesús García-Casarrubios, administrador de fincas, la mejor manera de evitar conflictos es adelantarse a los acontecimientos y regular por la vía estatutaria qué actividades están permitidas y cuáles no. «En cualquier caso -aclara- esta medida debe ser tomada con el voto favorable de todos los propietarios».

Y agrega que esta decisión también puede ser tomada con posterioridad, con los mismos requisitos de unanimidad, «pero suele ser más difícil de llevarse a cabo porque ya que entran en juego las expectativas y los intereses de los dueños de los bajos, que son perfectamente conscientes de que una posible salida de venta y arrendamiento son restaurantes, cafeterías y demás».

El presidente del Colegio de Agentes Inmobiliarios, Diego Galiano, aconseja a todos los que estén pensando en adquirir un inmueble situado en plantas bajas, y que sospechen que pueden tener problemas, que se informen de los usos que pueden tener esos los bajos comerciales, «ya que todo lo que ahorran por una parte, a final les sale caro si su bienestar se resiente y su calidad de vida no es la que habían imaginado antes de realizar la inversión».

En este sentido, Galiano considera muy útil que se consulten también las ordenanzas. Todos los municipios de más de 20.000 habitantes de la comunidad autónoma andaluza están obligados a tener normas específicas sobre esta materia.

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